הסכם ייצוג דיירים

ברוב המוחלט של עיסקאות מכר (להוציא עיסקה של רכישת דירה מקבלן) אין חובה חוקית לייצוג של עורך דין לכל אחד מן הצדדים. החוק בעצם מאפשר את המציאות בה עורך דין אחד ייצג את שני הצדדים- את המוכרים ואת הדיירים. גם האתיקה המקצועית המחייבת את עורכי הדין אינה מגבילה ייצוג של עורך דין אחד את שני הצדדים בעסקה. למרות זאת ייצוג כפול זה אינו מקובל בעסקאות מכר, היות והוא כרוך בסיכונים רבים להיווצרות מצב של אינטרסים מנוגדים ועלול להוות סיכון בפגיעה של נאמנות עורך הדין לכל אחד מהצדדים בעסקה.

ייצוג דיירים בהסכמי התחדשות עירונית

עסקאות התחדשות עירונית הן לרוב עסקאות תמ”א 38 ופינוי בינוי. בעסקאות תמ”א 38  בעלי הדירות מוכרים את זכויות ברכוש המשותף, שאינן ממומשות ליזם, שבתמורה משביח את הנכס הנדל”ני על ידי חיזוק הבניין מבחינה הנדסית, שיפוץ חזותו והשבחת הדירות עצמן על פי המפורט בהסכם שנחתם ביניהם. בעיסקאות פינוי ובינוי, שהינן מורכבות יותר, נהרסת הדירה הישנה של הדיירים ותמורתה מקבלים הדיירים דירה חדשה וגדולה יותר מהיזם שנבחר לביצוע הפרויקט.

חשוב מאוד לדאוג לכך ששני הצדדים בעסקה, היזם מצד אחד והדיירים מצד שני ייוצגו על ידי עורך דין לתמ”א 38. אי ייצוג של אחד הצדדים על ידי עורך דין מהווה סיכון לכך כי האינטרסים שלו לא יהיו מוגנים במסגרת העסקה.

דגשים לבחירת עורך דין לייצוג דיירים

עורך דין מוסכם על כלל הדיירים

חשוב לבחור עורך דין המוסכם על כל הדיירים,  כדי שהוא יוכל לרכז את כל האינטרסים המשותפים של דיירים ולהוות גורם שירכז את הטיפול בעניינים המשפטיים החשובים לדיירים באופן מלא.

כאשר מדובר בעורך דין המייצג דיירים חשוב לבחור בעורך דין בעל ניסיון בתחום ייצוג דיירים בעסקאות התחדשות עירונית ולא בעורך דין בעל ניסיון בייצוג הצד היזמי בלבד בפרויקטים מסוג זה.

פניה לעורך דין בשלב מוקדם ככל הניתן

כדאי לפנות לעורך דין לייצוג דיירים בשלב מוקדם בפרויקט כדי לאפשר לבדוק את המוניטין של היזם ולבדוק כל מסמך או הסכם קודם החתימה עליו גם כאשר מדובר במסמכים הקשורים לשלבים הראשוניים בעסקה.

בטחונות וערבויות

בין תפקידיו של עורך דין המייצג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית נכלל גם בדיקת קיומן של ערבויות ובטחונות הניתנות לדיירים על ידי היזם. הערבויות חשובות מאוד ותפקידן הוא להבטיח כי במקרה של עיכוב או חלילה פשיטת רגל של היזם, הדיירים יוכלו לפנות לבית המשפט כדי לבקש את מימוש הערבויות על סוגיהן השונים. עורך דין המייצג את הדיירים עשוי לדרוש בנוסף ערבות בדק לתקופה שנקבעה בהסכם החל ממועד מסירת המפתחות לדיירים לאחר סיום הפרויקט ועד לתום תקופת הבדק. ערבות זו מעניקה  לדיירים ביטחון במקרה  שיתגלו ליקויים באיכות הבנייה. מלבד ערבויות הביצוע קיימות ערבויות נוספות וחשובות אחרות, (בהתאם לסוג הפרויקט),שעל עורך דין המייצג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית לדאוג לקבלם ולשמור אותם אצלו עד לסיום הפרויקט בצורה מוצלחת לטובת הדיירים. בנוסף עורך דין המייצג את הדיירים רשאי לדרוש מהיזם שיפקיד אצלו גם ערבות רישום עד להסדרת תיקון הרישום של הבית המשותף כדין.

מוזמנים גם לקרוא על זכויות הדיירים בפינוי בינוי >>

עו''ד רוני חרמון
עו''ד רוני חרמון

עו”ד רוני חרמון הוא עורך דין מנוסה בעל ותק של למעלה מ-20 שנה. תחומי ההתמחות של עו”ד חרמון כוללים דיני מקרקעין, התחדשות עירונית, צוואות וירושות וליטיגציה משפטית.

השאירו פרטים לקביעת פגישת ייעוץ חינם

Call Now Button